Какие риски при покупке недвижимости и как их избежать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие риски при покупке недвижимости и как их избежать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Нужно самым тщательным образом проверять все правоустанавливающие документы на квартиру, личные данные владельца, все доверенности. Причины, по которым могут возникнуть сложности, — это наложенный арест на имущество, зарегистрированные дети или недееспособные, наличие наследства или дарения, отсутствие согласия одного из супругов и многое другое.

Продажа квартиры по доверенности

Если квартира продается по доверенности, покупателю следует быть очень внимательным. Но важно помнить, что в целом доверенность — вполне легальный инструмент, просто нужно проверять сам документ, доверителя, условия действия доверенности.

Один из самых неприятных сюрпризов, которые может получить покупатель, — доверенность, оформленная незаконным образом. Это может привести к оспариванию сделки в суде и дальнейшему признанию ее недействительной.

«Необходимо проверять срок действия доверенности, а также полномочия того, на чье имя она выдана. Бывали случаи, когда доверенность выдана с правом сдавать объект в аренду, а тот, кому выдана доверенность, пытается продать объект. Чтобы избежать неприятностей, следует обязательно связаться с доверителем, уточнить сам факт существования доверенности и ее срок действия, спросить, знает ли доверитель о планах продать объект. И крайне желательно проводить саму сделку с помощью нотариуса», — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.

Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

• Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
• Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
• При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
• Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
• Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
• Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
• Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.

Риски при покупке квартиры – выводы

Покупка квартиры, будь то первичный, или вторичный рынок, несет в себе множество рисков. Для того, чтобы их устранить, нужно основательно подходить к выбору квартиры, а также проверке документации.

Риски не возникают сами по себе. Иногда проблемы может создать себе и сам покупатель.

Для безопасной покупки недвижимости необходимы опыт, знания законов и умение анализировать документы. Если вы сами не разбираетесь в законодательстве – не спешите бежать за советами к родственникам. Лучше всего обратиться за помощью к опытному юристу по недвижимости.

Тщательная проверка документов поможет вам. Вы будете уверенным в том, что покупаете квартиру на законных основаниях. И не будете иметь с ней проблем в дальнейшем. Для того, чтобы точно обезопасить себя от возможных рисков – обращайтесь к нам в GetHom.

У нас есть отдел юристов по недвижимости для сопровождения сделок и проверки документов. Поможем вам убедиться в надежности продавца. Исключим все риски при покупке квартиры, дома, участка и любой другой недвижимости. Цены услуг:

• Первичная консультация – бесплатно.
• Поверхностный анализ рисков и консультация – 1500 грн
• Комплексная проверка любой недвижимости – 2500 грн
• Выезд юриста на сделку/переговоры/проверку – 5500 грн
• Сопровождение юристом GetHom на всех этапах – 14000 грн

В чем подвох?	Как себя обезопасить?
Обременения (ипотека, рента, договор социального найма, арест и др.)
Приобретать недвижимость, взятую в ипотеку, можно, но с целым рядом оговорок. Худший случай — когда продавцы умалчивают о наличии обременений. Например, есть риски двойного обременения, наличия штрафов и пеней помимо основного долга и т.д. Покупка такой недвижимости обернется дополнительными финансовыми тратами. Квартиру, находящуюся под арестом, приобретать нельзя. Такую сделку не зарегистрируют в Росреестре, и если вы передадите продавцу аванс или полную сумму за недвижимость, вернуть ее будет практически невозможно.	Информация об обременениях содержится в выписке из ЕГРН. В случае приобретения недвижимого имущества, взятого в ипотеку, необходимо связаться с банком для переоформления договора. Параллельно проверяется наличие пеней и штрафов. Мы в любом случае рекомендуем производить оплату за жилую недвижимость только после регистрации сделки в Росреестре. Это обезопасит от случаев, когда продавец пытается скрыть обременения от покупателя.
Двойная продажа
Между моментом подписания договора купли-продажи и регистрацией сделки в Росреестре может пройти от нескольких дней до нескольких недель. При этом пока не будет внесена запись о переходе права собственности в ЕГРН, продавец продолжает оставаться собственником недвижимости и может заключить еще несколько договоров.	Обезопасить себя можно при помощи правильной схемы проведения сделки купли-продажи — в частности, передачи средств только после регистрации права собственности в Росреестре. Лучший вариант — обратиться за юридическим сопровождением сделки, а не планировать покупку самостоятельно.
Недееспособный продавец
Одним из рисков для покупателей недвижимости является подписание договора с недееспособным или ограниченно дееспособным продавцом. Такая сделка должна заключаться опекуном или попечителем, и впоследствии они могут оспорить ее в суде.	Необходимо запросить у продавца справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит на учете. В случае с пожилыми людьми или инвалидами также нужно запросить справку из органов опеки и убедиться, что над ними не установлено опеки.
Нарушения в процедуре приватизации
В приватизации должны участвовать все прописанные граждане. Если кто-то из них не давал разрешение на процедуру, то может оспорить сделку с квартирой в суде. Несовершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире, могут обратиться в суд при достижении 18-летнего возраста: прописанные в приватизированной квартире дети не теряют на нее права даже после продажи.	Чтобы купить квартиру без проблем, запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. Она содержит информацию обо всех гражданах, которые были прописаны до приватизации. Если кто-то из них (в том числе несовершеннолетние дети) не включен в список владельцев недвижимости, велика вероятность мошеннической схемы.
Нарушение прав супруга
Если собственник состоял в браке на момент приобретения жилья, второй супруг тоже имеет право на недвижимость независимо от того, на кого она оформлена. Это верно даже в случае, если брак был расторгнут. Сделка может быть аннулирована через суд.	Чтобы избежать данного риска при покупке квартиры или дома на вторичке, проверьте по паспорту, был ли продавец женат на момент заключения сделки. Если да, потребуется письменное согласие супруга, заверенное нотариусом.
Нарушение прав детей
Если ребенок зарегистрирован в квартире или имеет долю в ней, для продажи требуется разрешение органов опеки и попечительства. Также права детей будут нарушены, если несовершеннолетний не участвовал в процессе приватизации квартиры, в которой он был прописан. При приобретении недвижимости есть риски, что сделка может быть признана недействительной.	Для сделки купли-продажи нужно разрешение органов опеки и попечительства. Также необходимо убедиться, что ребенку будет, где жить: возьмите у продавца заявление, где он укажет новое место регистрации. Расширенная справка из домовой книги позволит понять, были ли прописаны несовершеннолетние в квартире до приватизации.
Притязания наследников
Есть серьезные риски при покупке в Москве квартиры, полученной в наследство. Если она передана по завещанию, его могут оспорить в силу недееспособности наследодателя. В случае наследования по закону права на наследство могут в течение трех лет предъявить неучтенные наследники.	Если есть возможность, лучше дождаться истечения срока исковой давности (3 года). В противном случае возьмите у продавца заявление об отсутствии других наследников на недвижимость — это увеличит ваши шансы в суде.
Неузаконенная перепланировка
Незарегистрированная перепланировка может обернуться штрафами и требованием вернуть квартиру к состоянию, отраженному в планах БТИ. Это обернется существенными финансовыми потерями.	Необходимо запросить у продавца план БТИ и сверить с ним реальное состояние квартиры. Наличие неузаконенной перепланировки — как минимум повод для серьезного снижения цены.
Потеря аванса
У покупателя есть риски даже до заключения договора купли-продажи квартиры. Продавец может исчезнуть с авансом или настоять на заключении договора, по которому не обязан возвращать деньги в случае срыва сделки.	Обязательно нужно заключать договор о передаче аванса. В нем указываются все детали сделки, стоимость недвижимости, сумма аванса, штрафные санкции в случае нарушения условий сделки каждой из сторон. Необходимо проверить подлинность документов продавца.
Недобросовестные риелторы
Слепо доверять риелторам не стоит: у них есть масса способов обмануть покупателя и получить дополнительную комиссию. Например, они могут увеличить стоимость недвижимости, договорившись о скрытой комиссии, или продавать проблемную квартиру с доплатой от продавца.	Основная задача риелтора — отстаивать интересы клиента. Если он этого не делает, слишком явно симпатизирует второй стороне сделки, юлит, пытается отвлечь от документов или просит подписать их без проверки, стоит насторожиться и задуматься о консультации с юристом.

Опасности для покупателя недвижимости

Приобретатель может столкнуться с проблемами на любом этапе — от проверки и оформления документов до передачи денежных сумм продавцу.

Риски покупателей недвижимости очевидны: операции с недвижимостью можно оспорить по разным причинам, сроки опротестования через суд длительны — не менее 2-х лет. Если продавец работает по мошеннической схеме, у него достаточно времени, чтобы оставить добросовестного приобретателя без денег и имущества.

Рынок недвижимости наводнен откровенными мошенниками, которые идут на заведомый подлог или подделку документов, но распознать подобные схемы можно легко. Сложнее дело обстоит с недостатками, проблемами, различными опасностями при покупке квартиры, которые проявляются со временем, чаще — после заключения договора.

Что нужно проверить и на что обратить внимание в документах

Проверка квартиры на юридическую чистоту начинается с того, что Покупатель подробно расспрашивает Продавца об истории и статусе квартиры. Впоследствии ответы собственника понадобится сравнить с данными, приведенными в официальных документах на недвижимость. Стандартный пакет документов должен включать в себя:

• паспорт Продавца (действительность данных проверяется на сайте МВД или в паспортном столе по месту прописки Продавца);
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт на квартиру;
• архивную выписку из домовой книги;
• справку из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• опционально – разрешение от Органов опеки и попечительства (ООиП) на проведение сделки;
• опционально – письменное и нотариально заверенное согласие от супруга на продажу совместно нажитого имущества;
• опционально – письменные и нотариально заверенные согласия других собственников (дольщиков) на проведение сделки и их отказ от использования преимущественного права выкупа доли.

Вот, какие пункты понадобится уточнить у действующего владельца жилья.

Список необходимой документации

Чтобы сделка имела законную силу, необходимо иметь широкий перечень документов. Желательно, чтобы они нашли своё отражение в договоре, но это необязательное условие в отношении всех документов.

Рекомендуем ознакомиться:

Покупка квартиры в ипотеку: риски покупателя

К данному перечню относятся следующие документы:

• паспорта сторон – сведения из них указываются в договоре в обязательном порядке;
• правоустанавливающий документ – подтверждает право собственности продавца;
• доверенность – при осуществлении сделки посредством представителя;
• выписка из жилищной организации – удостоверяет лиц, проживающих в продаваемой квартире;
• выписка из ЕГРП (единого госреестра прав) – отражает историю квартиры: сколько было собственников, когда была учтена и так далее;
• выписка из ЕИРЦ (единого информационно-расчётного центра) – подтверждает отсутствие долгов по коммуналке;
• техническая документация – выдаётся в БТИ и оформляется каждые 5 лет.

Можно также затребовать выписку из залогового реестра, чтобы убедиться, что квартира не является предметом обеспечения какой-либо сомнительной сделки. Если же продажа такой квартире кредиторами допускается, а покупатель всё же решился на покупку, то следует либо взять поручительство перед кредиторами, либо уведомить кредитора, чтобы тот снял обременение.

Покупка квартиры риски покупателя: 11 рисков при купле-продаже

Риски покупателя при покупке квартиры или купить квартиру и не остаться «без штанов».

Довольно много людей согласятся со мной, что в сделках больше всех рискует покупатель.

Именно он, заключая сделку сделку по покупке квартиры может столкнуться с тем, что деньги отдал, а сделку признали недействительной. И ищи потом many в поле…

Несложно представить себе, что вот он этот долгожданный миг получения ключей от квартиры, который происходит обычно в Регпалате или на пороге вновь купленной квартиры.

Покупатель счастлив и доволен своим новым приобретением. А почему бы и нет?! Он имеет на это право! Скрупулезный подбор вариантов, казалось бы бесконечные просмотры, напряженные переговоры и быстрое оформление сделки и вот он результат.

Узнайте при покупке квартиры какие расходы несет покупатель

На этом можно было бы поставить точку для тех людей, которые не привыкли смотреть несколько впереди себя. А вот для тех, кто более предусмотрителен – вернемся к началу и узнаем, какие риски поджидают даже осведомленного человека.

• Дело в том, что радость от покупки новой квартиры может сойти на нет, если неожиданно появится риск её лишиться.
• И даже не потому, что купля-продажа совершалась с участием мошенников, а просто потому что на это есть предпосылки.
• Стоит так же отметить, что чаще всего закон, в таких случаях, на стороне бывших собственников жилья.

Что нужно знать и на что обратить внимание при сделке?

Каждая сделка по купле-продаже квартиры представляет собой достаточно сложную процедуру (о том, как купить квартиру на вторичном рынке и правильно оформить документы, читайте тут). В официальном договоре должны быть учтены интересы двух сторон, а также подробно расписаны возможные конфликтные ситуации.

В процессе оформления соглашения, со стороны покупателя необходим комплексный подход, который включает в себя: советы профессионального юриста, знание основных моментов российского законодательства и опыт родственников или знакомых.

О том, какую квартиру лучше купить: вторичку или новостройку, мы рассказывали в нашем материале.

Риск №1: заниженная стоимость квартиры

Собственники продаваемого недвижимого имущества предпочитают завлекать покупателей приятными низкими ценами. Сейчас практически все жилье имеет высокую стоимость, поэтому его покупка может стать проблематичным занятием. Для этого недобросовестные собственники сильно занижают стоимость жилья. Как правило, 20% достаточно, чтобы покупатели активизировались и начали активно интересоваться квартирой.

Практика показала, что за сниженной ценой всегда стоит проблемное жилье.

Конечно, покупатели, исследовавшие рынок продаваемых квартир, могут ожидать подвох, поэтому мошенники специально для недоверчивых граждан разработали свою схему обмана. Они находят подставных физических лиц, имеющих веские основания для быстрой продажи жилья. Наивный покупатель верит им на слово, а в итоге получается, что квартира находится под арестом или вообще была заложена. В таком случае покупателю приходится собственноручно разбираться с арестом и платить остаток средств по кредиту.

К сожалению, защититься от такой схемы обмана сложно, потому что по всем документам жилье должно быть «чистым». Чтобы точно не прогадать, рекомендуется призывать на помощь юристов. Они помогут найти неточности в документах, которыми пользуются обманщики.

Некоторые покупатели решаются на необдуманный шаг, заключая договор дарения вместо купли-продажи. При таком решении задачи существует вероятность остаться и без средств, и без квартиры. Лучшая защита в таком деле – отказ от подписания подобных документов.

Неприятности с покупкой квартиры очень часто связаны с отказом от изучения истории объекта. Это могут быть как юридические несовершенства, так и технические. К примеру, покупатель купил квартиру у собственника, имеющего несовершеннолетних детей – выписать их будет очень сложно. Или существует задолженность по капитальному ремонту дома – платит новый владелец. Проверить следует все сделки по объекту с момента его приватизации. Целесообразно о квартире и ее владельцах получить информацию у соседей. Каждая мелочь может стать роковой ошибкой.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: риски

Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.

В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.

Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.

Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.

Техника безопасности продажи

Лучше всего обезопасить себя и проводить сделку по продаже при участии надёжных профессионалов. Сделать это самостоятельно довольно непросто. Чтобы избежать нежелательных последствий, нужно проявить внимательность и осторожность.

Необходимо придерживаться следующих правил:

• сначала взять деньги, потом передавать оригиналы документов;
• внимательно прочитать каждую строку договора;
• изучить условия сделки;

Настороженность нужно проявить во время заключения соглашений с посредником. Мошенники профессионально разбираются во всех тонкостях.

Чтобы избежать основных рисков, надо:

• проявлять внимательность;
• не соглашаться на сомнительные предложения;
• не допускать ошибок и исправлений в договоре;
• обязательно указать способы разрешения возможных споров.

Соглашение оформляется в трёх экземплярах. Необходимо сделать также копии всех документов, участвующих в сделке. При возникновении проблем они станут гарантией продавца.

Договор купли-продажи рекомендуется заверить у нотариуса. Это является подтверждением законности. Нотариус проверяет составленный договор и сообщает о возможных проблемах.

Продажа квартиры – серьёзный шаг, требующий особой внимательности и подготовленности. Проявляя бдительность, продавец может избежать многих проблем. Провести удачную сделку и не потерять свою недвижимость и деньги.

Продажа недвижимости: «основы техники безопасности»

Не нужно быть специалистом в области юриспруденции, чтобы знать главные правила, которые уберегут продавца от серьезных проблем:

1. Никогда не передавайте оригиналы документов третьим лицам без юридических оснований.
2. Внимательно читайте все документы, которые подписывайте.
3. Не передавайте деньги третьим лицам, покупателям, без документов, которые фиксируют факт передачи денежной суммы.

Обратите внимание! Процесс продажи недвижимости начинается с поиска потенциальных покупателей, сотрудничества со специализированными агентствами. Следует быть внимательным, подписывая договор на риэлтерские услуги.

Обращайте внимание:

• На личность потенциального покупателя;
• На вопросы, которые он задает;
• На особенности его поведения.

Важно! Убедитесь, что его интересует именно покупка вашей квартиры, а не имущество в ней.

Как распознать покупателя:

1. Человек, заинтересованный в покупке, попросит ознакомиться с техническим планом.
2. Потенциальный покупатель обратит внимание на состояние стен, пола, потолка, коммуникаций.
3. Покупатель будет задавать вопросы, относительно того, кто владелец квартиры, каким образом теперешний владелец получил недвижимость.
4. Покупателя будет интересовать вид из окна, соседи, особенности обслуживания дома коммунальными службами, инфраструктура района.

Как понять, что перед вами вероятный мошенник:

1. Будет обращать особое внимание на вещи в помещениях.
2. Не задаст вопросов, относительно непосредственно недвижимости.
3. Не поинтересуется важными моментами: документацией, состоянием коммуникаций.

Расчеты возможны по налу или безналу. Второй способ пользуется популярностью, благодаря большей безопасности. Как не стать жертвой мошенников?

1. Деньги должны передаваться в безопасном месте, желательно, оборудованном специальным аппаратом для проверки подлинности купюр (если идет речь о наличном расчете).
2. Документально должно быть подтвержден факт передачи и приема денег.
3. Сделка должна проводиться в присутствии свидетелей.

Какие риски при продаже квартиры наиболее опасны? Стоит обратить внимание на сохранность оригиналов документов. Это наиболее важный момент.

Варианты покупки квартиры:

1. Через ипотеку: обращайте внимание на правильность оформления документации, ипотека должна быть оформлена в банке.
2. Рассрочка может быть оформлена в трех вариантах:
   • Задаток + выплаты остатка по определенной схеме;
   • Аналогичный первому механизм + дополнительные проценты ежемесячно;
   • Выплаты в несколько этапов по договору.

Документально необходимо зафиксировать периоды, суммы выплат.

3. Покупка по переуступке прав: обращайте внимание на пункты договора (сумма доплаты, обязательства, последствия невыполнения договора).
4. По генеральной доверенности. Главное – доверенность должна быть оформлена на человека, который пользуется полным доверием, на профессионального юриста или агентство по недвижимости.
5. Покупка с материнским капиталом (требуется разрешение органов опеки).
6. 6По договору дарения: не стоит соглашаться на данный договор, если его предлагают покупатели, поскольку это наиболее простой вариант мошеннической схемы.

Риск нарушения прав несовершеннолетних

В чем подвох

Покупка жилья, в котором зарегистрированы (или имеют долю) дети, может привести к признанию сделки недействительной, если ребенок решит заявить свои права.

По п. 1 ст. 21 ГК РФ все люди, не достигшие 18 лет, считаются несовершеннолетними. Если ребенок имеет долю в квартире или зарегистрирован в ней, для покупки недвижимости потребуется разрешение от органов опеки и попечительства. Это ведомство отслеживает, чтобы во время сделок с квартирами не ущемлялись права детей. Без соответствующего разрешения договор купли-продажи будет признан недействительным.

Также суд может признать сделку недействительной, если несовершеннолетний ребенок не участвовал в приватизации квартиры. Например, несовершеннолетний проживал в квартире, но в список владельцев во время приватизации его почему-то не включили. При этом отсчет срока исковой давности в данном случае начнется с момента, когда ребенок узнал о нарушении прав. То есть даже через 5 и более лет после правонарушения.

Важно!

Дети могут обратиться в суд для признания сделки недействительной до и после исполнения 18 лет.

Как себя обезопасить

• Возьмите из органов опеки и попечительства разрешение на проведение сделки.
  Это самая надежная защита
  .
  Письменный запрос на его получение могут сделать родители или другие лица, имеющие законное право представлять интересы ребенка. Запрос делается в органы опеки и попечительства по месту жительства ребенка. Выдача справки бесплатная.
• Убедитесь, что у ребенка будет место жительства.
  Запросите у продавца справку, что у ребенка гарантированно будет место для проживания после продажи квартиры.
• Проверьте прописку детей в квартире.
  Запросите у продавца расширенную архивную выписку из домовой книги. В этой справке указываются все лица, которые когда-либо были зарегистрированы в жилом помещении. Документ позволяет посмотреть информацию о прописке несовершеннолетних до приватизации. Это позволит понять, существует ли вероятность нарушить права детей при покупке квартиры. Если недвижимость была приватизирована с прописанным в ней ребенком, он не теряет на нее права даже после продажи.

Похожие записи:

• Каковы полномочия и что запрещается делать патрулю военной полиции?
• Кому положен дополнительный оплачиваемый отпуск?
• Как подать иск в суд?